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title: "Mandat de gestion locative : obligations, frais, résiliation"
description: "Mandat de gestion locative : qui le signe, ses frais, sa résiliation, et ce que le bailleur vérifie sur le loyer, les charges, le dépôt et la taxe foncière."
url: https://wize-expert.fr/mandat-gestion-locative-expert-comptable/
canonical: https://wize-expert.fr/mandat-gestion-locative-expert-comptable/
type: article
author: "Fabien Piron"
published: 2026-09-02
updated: 2026-10-30
publisher: "Wize Expert"
language: fr-FR
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# Mandat de gestion locative : ce que le cabinet comptable peut faire, ce qu'il ne peut pas signer

![Signature d'un mandat de gestion locative entre un propriétaire bailleur et un mandataire immobilier titulaire de la carte G](https://wize-expert.fr/wp-content/uploads/2026/09/mandat-gestion-locative-cabinet-comptable.png)

Un **mandat de gestion locative** se signe avec un professionnel titulaire de la carte G, jamais avec un expert-comptable. L’article 22 de l’ordonnance du 19 septembre 1945 lui interdit cette activité. Le cabinet comptable intervient en aval. Chaque année, il contrôle la révision du loyer, la régularisation des charges, le dépôt de garantie et la taxe foncière.

## Qui signe un mandat de gestion locative, et pourquoi pas le comptable

Le mandat de gestion locative se signe entre le bailleur et un professionnel titulaire de la carte « gestion immobilière », dite carte G. L’expert-comptable en est exclu deux fois : par son propre statut et par la loi Hoguet.

L’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 interdit à l’expert-comptable d’agir en tant qu’agent d’affaires. Gérer un bien pour le compte d’un propriétaire, contre rémunération, relève de cette définition. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réserve ensuite la gestion immobilière aux titulaires de la carte. La chambre de commerce et d’industrie la délivre pour trois ans.

![Expert-comptable qui ne peut pas signer un mandat de gestion locative faute de carte professionnelle G](https://wize-expert.fr/wp-content/uploads/2026/09/expert-comptable-ne-signe-pas-mandat-gestion-locative.png)

L'article 22 de l'ordonnance du 19 septembre 1945 et la loi Hoguet interdisent à l'expert-comptable de signer un mandat de gestion locative.

### L’exception de 2019 ne couvre pas les loyers

Depuis la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019, l’article 22 admet des activités commerciales accessoires et un maniement de fonds limité. Il vise des opérations ponctuelles, comme le paiement d’une dette fiscale du client. L’encaissement régulier de loyers en reste exclu, car il suppose une garantie financière et un compte séparé que le cabinet ne détient pas. La mécanique de ce compte séparé est détaillée dans le guide de la [comptabilité mandant d’une agence immobilière](https://wize-expert.fr/comptabilite-agence-immobiliere/).

## Obligations du mandataire : carte G, garantie, registre, reddition

Avant de signer, le mandataire réunit cinq conditions fixées par la loi Hoguet et son décret d’application. Après la signature, le Code civil l’oblige à rendre compte et le rend responsable de ses fautes de gestion.

1. une carte professionnelle « gestion immobilière », valable trois ans ;
2. une garantie financière d’au moins 110 000 €, ramenée à 30 000 € pendant les deux premières années d’exercice (décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, articles 30 et 32) ;
3. une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
4. un registre des mandats tenu par ordre chronologique, papier ou électronique ;
5. un mandat écrit, limité dans le temps, qui autorise expressément la réception des fonds.

L’article 1993 du Code civil impose au mandataire de rendre compte de sa gestion et de reverser tout ce qu’il a reçu. L’article 1992 le rend responsable « des fautes qu’il commet dans sa gestion ». Une révision de loyer oubliée ou une régularisation jamais faite relève de cette responsabilité. Le compte rendu de gestion en apporte la preuve, mois après mois.

## Contrat de gestion locative : quatre clauses qui changent les comptes

Le contrat de gestion locative fixe, pour toute sa durée, la forme et le rythme des chiffres que le bailleur reçoit. Quatre clauses se lisent dès la signature, parce qu’elles décident du travail comptable de chaque année.

![Lecture à la loupe des quatre clauses du mandat de gestion locative à contrôler avant le premier compte rendu de gestion](https://wize-expert.fr/wp-content/uploads/2026/09/clauses-mandat-gestion-locative-a-verifier-cabinet.png)

Périodicité de reddition, assiette des honoraires, répartition bailleur-locataire et tacite reconduction : quatre clauses à lire à l'ouverture du dossier.

| Clause du mandat | Ce qu’elle change dans les comptes |
| --- | --- |
| Périodicité du reversement et du compte rendu | Une reddition trimestrielle place un impayé de janvier dans un document reçu en avril. |
| Assiette des honoraires : loyers encaissés ou loyers appelés | Des honoraires calculés sur les loyers appelés faussent le rapprochement avec le relevé bancaire du bailleur. |
| Honoraires de mise en location | Seule la part payée par le bailleur se déduit. La part du locataire est plafonnée par arrêté. |
| Durée et tacite reconduction | Le professionnel doit rappeler par écrit la faculté de ne pas reconduire le contrat. |

Depuis le 1er janvier 2026, la part des honoraires de mise en location facturée au locataire est plafonnée selon la zone. Elle ne dépasse pas 12,10 € par mètre carré en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € ailleurs. L’état des lieux d’entrée s’y ajoute, à 3,03 € par mètre carré partout (arrêté du 13 novembre 2025). La part du locataire ne dépasse jamais celle du bailleur.

Pour un T3 de 65 m² à Lyon, en zone tendue, la facture du locataire atteint au plus 852,80 €. Aucun euro de cette somme n’entre dans les charges du bailleur. Les honoraires de gestion courante, eux, restent libres : ils se négocient et figurent au mandat, ce qui répond à la question du prix de la gestion locative.

La règle de reconduction, souvent appelée loi Chatel, figure à l’article L215-1 du Code de la consommation. Le professionnel informe le bailleur particulier entre trois mois et un mois avant la date limite de non-reconduction. À défaut, le bailleur peut résilier gratuitement, à tout moment après la reconduction.

## Révision du loyer : refaire le calcul à chaque date anniversaire

Le loyer révisé se calcule avec une formule unique : le loyer de référence, multiplié par l’indice de révision, divisé par l’indice de référence du bail. Le mandataire l’applique et le bailleur la vérifie, car une révision oubliée se perd au bout d’un an.

**Loyer révisé = loyer de référence × indice de révision ÷ indice de référence.** L’indice de référence est celui inscrit au bail, l’indice de révision est le dernier publié pour le même trimestre.

L’indice dépend du bail :

- l’indice de référence des loyers (IRL), pour un logement vide ou meublé ;
- l’indice des loyers commerciaux (ILC), pour un local commercial ou artisanal ;
- l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), pour des bureaux ;
- l’indice du coût de la construction (ICC), encore présent dans des baux commerciaux signés avant le 1er septembre 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Pinel.

**Exemple de calcul.** Un appartement est loué 850 € hors charges, avec l’IRL du troisième trimestre 2025 comme indice de référence (145,77). À la date anniversaire de novembre 2026, l’indice de révision est l’IRL du troisième trimestre 2026, publié par l’Insee le 15 octobre 2026 (148,06). Loyer révisé : 850 × 148,06 ÷ 145,77 = 863,35 €, soit une hausse de 1,57 %.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne laisse qu’un an au bailleur pour réclamer la révision. Passé ce délai, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. Pour un loyer qui n’a jamais été révisé, la révision demandée tardivement ne joue qu’à compter de la demande, sans rattrapage des années perdues. Depuis le 24 août 2022, aucun loyer de logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut être révisé.

En bail commercial, la révision triennale reste plafonnée à la variation de l’ILC ou de l’ILAT (article L145-38 du Code de commerce). Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, une clause peut encadrer la variation annuelle de l’ILC, à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions. Le calcul de révision d’un loyer commercial se refait donc à la lecture de la clause, pas de mémoire.

## Régularisation des charges : d’abord le solde, ensuite la provision

La régularisation compare, une fois par an, les charges récupérables réelles aux provisions appelées. La différence se règle d’abord. Le nouveau montant de provision ne s’applique qu’ensuite : inverser l’ordre fausse le décompte du locataire et le compte du bailleur.

1. **Charges réelles** : total des charges récupérables de l’année, factures et arrêté des comptes du syndic à l’appui.
2. **Comparaison** avec les provisions appelées sur la même période. L’écart forme la régularisation, à réclamer ou à rembourser.
3. Envoi au locataire, un mois avant la régularisation, du décompte par nature de charges.
4. Passage de la régularisation en compte, puis application de la nouvelle provision à l’échéance suivante.
5. Justificatifs tenus à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte.

**Cas concret.** Provisions appelées : 12 × 90 € = 1 080 €. Charges récupérables réelles : 1 236 €. Le locataire doit 156 € de régularisation. La provision passe ensuite à 103 € par mois, à compter de l’échéance qui suit l’envoi du décompte.

La liste des charges récupérables est limitative : elle figure au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Une régularisation des charges locatives oubliée a un coût. Si elle n’intervient pas avant la fin de l’année civile qui suit l’année d’exigibilité, le locataire peut payer par douzièmes. Au-delà de trois ans, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 éteint l’action.

## Dépôt de garantie : une dette au bilan, jamais un loyer

**Un dépôt de garantie reçu est une dette envers le locataire, enregistrée au compte 165, jamais un produit.** Il ne devient un produit qu’à la fin du bail, pour la part acquise au bailleur au titre de loyers impayés ou de dégradations justifiées.

Lorsque l’agence encaisse le dépôt, la somme reste sur son compte de tiers. Dans la comptabilité d’une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur les sociétés, la dette figure pourtant au passif du bailleur dès la signature du bail. Le rapprochement annuel compare donc le compte 165 à l’état des dépôts détenus par l’agence, bail par bail.

En location d’habitation, le dépôt ne dépasse pas un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Il se restitue dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois dans le cas contraire. Chaque mois commencé en retard coûte 10 % du loyer mensuel (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

En bail commercial, la loi du 26 mai 2026 plafonne la garantie à un trimestre de loyer pour les baux de commerce et d’artisanat conclus ou renouvelés depuis cette date. Pour les remises de clés intervenues depuis fin août 2026, la restitution ne peut excéder trois mois.

## La taxe foncière peut-elle être refacturée au locataire ?

En location d’habitation, non : la taxe foncière reste à la charge du propriétaire, et seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères se récupère. En bail commercial, oui, à condition que l’inventaire des charges et taxes du bail la mentionne.

| Type de bail | Taxe foncière | Texte applicable |
| --- | --- | --- |
| Habitation, vide ou meublé | Non refacturable. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères se récupère, sans ses frais de gestion. | Décret n° 87-713 du 26 août 1987 |
| Commercial | Refacturable si l’inventaire annexé au bail la prévoit | Articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce |

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 a créé l’article R145-35, applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis. Ce texte exclut les impôts dont le bailleur est le redevable légal, avec une exception expresse pour la taxe foncière et ses taxes additionnelles. La refacturation n’a donc rien d’automatique : elle dépend de la rédaction de chaque bail, de l’inventaire annexé et de l’état récapitulatif annuel. Pour une SCI bailleresse, la TVA sur la taxe refacturée, les écritures et la CFE non imputable sont détaillées dans notre guide pour [refacturer la taxe foncière d’une SCI au locataire commercial](https://wize-expert.fr/cfe-taxe-fonciere-sci/#sec-taxe-fonciere-et-locataire-ce-que-la-sci-peut-refacturer).

## Du compte rendu de gestion à la déclaration de revenus

Le compte rendu de gestion présente un solde net reversé, alors que la déclaration réclame des montants bruts ventilés par nature. Le travail du comptable consiste à reconstituer ces montants, ligne par ligne.

Les loyers bruts et les provisions sur charges remontent en recettes. Les honoraires prélevés par l’agence redescendent en charges, ligne 221 de la déclaration 2044, avec les frais d’administration et de gestion. Le forfait de 20 € par local loué, ligne 222, couvre les frais de correspondance et de déplacement, qui ne se déduisent jamais pour leur montant réel.

Deux lignes concentrent les erreurs. Les provisions pour charges de copropriété se déduisent ligne 229, puis la part non déductible se réintègre l’année suivante, ligne 230. Les revenus fonciers suivent la date d’encaissement : un décompte daté de décembre et réglé en janvier bascule sur l’année suivante.

Sous 15 000 € de loyers bruts, le micro-foncier applique un abattement de 30 %. Le régime réel prend l’avantage dès que les charges dépassent ce taux, ce qui arrive vite avec des honoraires, des intérêts d’emprunt et une taxe foncière. L’option engage pour trois ans.

Un bailleur associé d’une SCI à l’impôt sur le revenu ne remplit pas seul cette déclaration. La société dépose une 2072, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre 2044. Une SCI à l’impôt sur les sociétés tient, elle, une comptabilité commerciale. Ces deux régimes sont détaillés dans le guide de la [comptabilité d’une SCI à l’IR ou à l’IS](https://wize-expert.fr/comptable-gestion-locative-expert-comptable-immobilier/), et les termes techniques dans le [glossaire comptable et fiscal WizeBook](https://wize-expert.fr/wizebook/).

## Résiliation du mandat de gestion locative : préavis, frais, comptes

Le bailleur peut résilier son mandat à l’échéance, en respectant le préavis prévu, ou le révoquer en cours de contrat en vertu de l’article 2004 du Code civil. Des frais de résiliation ne sont dus que si le mandat les prévoit, et une indemnité à la seule charge du bailleur a déjà été jugée abusive.

La cour d’appel de Paris l’a jugé le 30 septembre 2021 (n° 18/21411). Une indemnité due par le seul bailleur en cas de rupture anticipée, sans contrepartie pour le mandataire, crée un déséquilibre significatif. La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) est aussi intervenue. Elle a enjoint des gestionnaires de cesser de facturer des frais de résiliation absents du mandat. Avant de résilier un mandat de gestion locative, le bailleur relit donc la clause et envoie sa notification en recommandé, pour dater le préavis.

La sortie du mandat se prépare comme une clôture. Le bailleur réclame, à la date d’effet :

- l’arrêté de compte et le dernier solde reversé ;
- l’état des dépôts de garantie, bail par bail, et leur transfert ;
- la liste des loyers impayés et des procédures en cours ;
- les baux, les états des lieux et les derniers décomptes de charges.

## Ce que Wize Expert prend en charge pour le bailleur

Nous tenons et clôturons la comptabilité des bailleurs structurés en SCI, à l’impôt sur le revenu comme à l’impôt sur les sociétés. Le détail de cette mission figure dans notre guide pour [choisir un expert-comptable immobilier](https://wize-expert.fr/comptable-gestion-locative-expert-comptable-immobilier/).

À chaque compte rendu de gestion, nos équipes rapprochent le solde reversé du relevé bancaire. Elles recalculent la révision du loyer, contrôlent la régularisation des charges et classent le dépôt de garantie au passif. La taxe foncière n’est refacturée au locataire que si le bail le prévoit, après lecture de la clause.

Le périmètre s’arrête devant la loi Hoguet. Nous n’encaissons aucun loyer, ne détenons aucun fonds pour le compte du bailleur et n’exerçons aucune fonction de mandataire. L’accès aux relevés de l’agence reste en lecture seule. Pour un seul logement sans SCI, un contrôle du récapitulatif annuel suffit souvent : la tenue complète se justifie dès plusieurs baux ou une société.

Envoyez votre dernier compte rendu de gestion et vos baux. [Nous vous répondons sous 48 heures](https://wize-expert.fr/contactez-nous/), avec les écarts relevés.

## Questions fréquentes sur le mandat de gestion locative

### Combien coûte un mandat de gestion locative ?

Les honoraires de gestion courante sont libres : ils se négocient et figurent au mandat, le plus souvent en pourcentage des loyers encaissés. Seule la part locataire des honoraires de mise en location est plafonnée. Depuis le 1er janvier 2026, elle atteint au plus 12,10 €, 10,09 € ou 8,07 € par mètre carré selon la zone, plus 3,03 € pour l’état des lieux. Côté bailleur, ces honoraires se déduisent ligne 221 de la 2044.

### Un bailleur peut-il louer sans mandat et confier seulement la comptabilité ?

Oui. La gérance directe reste possible : le bailleur encaisse ses loyers, émet les quittances, révise le loyer et régularise les charges lui-même. Son expert-comptable tient les comptes, prépare la déclaration et vérifie les calculs, sans jamais encaisser à sa place. Cette organisation demande de la rigueur sur les dates anniversaires des baux et sur les décomptes annuels.

### Que faire si le récapitulatif annuel de l’agence arrive après la campagne déclarative ?

Déclarez à partir des comptes rendus périodiques et du relevé bancaire, puis corrigez. La correction en ligne rouvre après la campagne, et la réclamation reste possible jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la mise en recouvrement. Une déclaration déposée à temps puis corrigée coûte moins qu’un dépôt tardif, majoré de 10 %.

### Une SCI de location nue est-elle concernée par la facturation électronique ?

Oui, pour la réception. Selon la fiche publiée par la direction générale des finances publiques, une SCI qui loue des logements nus n’émet pas de facture électronique pour ses loyers exonérés. Si elle a la qualité d’assujettie, elle doit en revanche désigner une plateforme agréée de réception. Depuis le 1er septembre 2026, les factures de son agence, de son syndic et de ses artisans y arrivent.

### Un cabinet comptable peut-il détenir une filiale titulaire de la carte G ?

Oui, sous conditions. L’article 22 de l’ordonnance de 1945 admet une activité commerciale accessoire, si elle ne met pas en péril l’indépendance du professionnel. La filiale reste une société distincte, avec sa propre carte, sa garantie financière et son assurance. Les deux activités ne se confondent ni dans les comptes, ni dans la responsabilité.

![Photo de Fabien Piron](https://wize-expert.fr/wp-content/uploads/2026/04/profil-fabien-piron.png)

Associé Fondateur · Management, Marketing & Commercial

### Fabien Piron

Associé fondateur de Wize Up et directeur général depuis plus de 11 ans, Fabien a façonné les pratiques management, marketing et commerciales du groupe. Fort de 30 ans d'entrepreneuriat, il défend une conviction simple :**externaliser les tâches à faible valeur ajoutée pour se concentrer sur l'essentiel.** Passionné par l'intelligence artificielle, dont il suit les tendances de près, il partage sur ce blog sa vision d'une gestion stratégique et d'un accompagnement qui crée un impact durable pour les dirigeants.

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Source : https://wize-expert.fr/mandat-gestion-locative-expert-comptable/ · Wize Expert, 45 quai du Docteur Gailleton, 69002 Lyon · 04 72 56 08 87