Mandat de gestion locative : ce que le cabinet comptable peut faire, ce qu'il ne peut pas signer

Un mandat de gestion locative est un contrat par lequel un propriétaire confie la gestion de son bien à un mandataire habilité, titulaire de la carte professionnelle G et soumis aux règles de la loi Hoguet. Un expert-comptable ne signe pas ce mandat : l’article 22 de l’ordonnance du 19 septembre 1945 lui interdit d’agir en tant qu’agent d’affaires. Son intervention commence en aval, au compte rendu de gestion transmis par l’agence.

Ce point concerne directement les dirigeants, auto-entrepreneurs, experts-comptables et professionnels qui interviennent dans la gestion locative ou la comptabilité immobilière et doivent savoir qui peut faire quoi, dans quel cadre. Vous allez voir ici la réglementation du mandat de gestion locative, les limites d’intervention de l’expert-comptable, les clauses à lire de près, leurs effets sur la gestion comptable, fiscale et calendaire du bien, ainsi que les évolutions légales à anticiper et l’organisation possible avec Wize Expert.

Comprendre ce cadre permet d’éviter un mandat irrégulier, une mauvaise répartition des rôles entre agence et cabinet comptable, ou des erreurs de traitement qui peuvent coûter du temps, de l’argent et de la conformité au bailleur comme au professionnel.

Non, un expert-comptable ne signe pas de mandat de gestion locative

L’interdiction est double et ne repose pas uniquement sur la carte professionnelle. L’article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 interdit aux experts-comptables d’agir en tant qu’agents d’affaires. Or, gérer un bien immobilier locatif pour le compte d’un propriétaire, contre rémunération, entre précisément dans cette définition.

La loi Hoguet, qui encadre strictement la gestion locative, ajoute une seconde barrière. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 réservent la gestion locative, ainsi que toute activité d’entremise immobilière, aux professionnels titulaires d’une carte professionnelle spécifique. Or, un cabinet d’expertise comptable ne détient pas cette carte au titre de son inscription à l’ordre.

Beaucoup se focalisent uniquement sur la carte G, mais c’est en réalité l’article 22 qui fixe une limite fondamentale liée au statut même de l’expert-comptable. Il ne s’agit donc pas d’une simple question de carte professionnelle, mais d’une incompatibilité légale. Pour bien comprendre les spécificités de la répartition des tâches entre agence immobilière et expert-comptable dans la gestion locative, une lecture attentive de ce cadre est essentielle.

L’exception accessoire introduite en 2019

Depuis la loi du 22 mai 2019, l’article 22 prévoit une exception pour les activités commerciales ou d’intermédiation exercées à titre accessoire, à condition que cela ne remette pas en cause l’indépendance professionnelle. Cette exception permet également un maniement très limité des fonds, notamment via le compte bancaire du client, sous mandat, pour des opérations précises comme le recouvrement amiable de créances ou le paiement de dettes fiscales ou sociales.

Cependant, cette exception ne couvre pas l’encaissement des loyers, qui fait partie des opérations durables et importantes de la gestion locative. En effet, un mandat de gestion locative conforme à la loi Hoguet implique la détention régulière de fonds appartenant à des tiers, la souscription d’une garantie financière spécifique et la tenue d’un compte bancaire séparé. Ces obligations ne peuvent être remplies ni par un expert-comptable ni par son cabinet.

Les quatre conditions indispensables imposées par la loi Hoguet au mandataire

Avant de pouvoir signer un mandat de gestion locative, le mandataire doit réunir quatre conditions essentielles, qui ne s’obtiennent pas par l’inscription à l’ordre des experts-comptables :

Posséder une carte professionnelle « Gestion immobilière », délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, renouvelable tous les trois ans ;
Disposer d’une garantie financière dédiée aux fonds détenus pour le compte des mandants ;
Souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle adaptée ;
Tenir un registre des mandats numéroté, conforme au modèle officiel.

Ces obligations garantissent la sécurité juridique et financière des parties, ainsi que la transparence dans la gestion comptable et administrative du bien immobilier. Pour en savoir plus sur la tenue des comptes mandants et la garantie financière, vous pouvez consulter notre guide dédié à la comptabilité gestion locative.

Cette réglementation souligne l’importance des connaissances précises et des obligations légales que doit respecter tout administrateur de biens ou gestionnaire immobilier pour exercer la gestion locative en toute conformité avec la loi en vigueur.

Lire le mandat avant le premier compte rendu de gestion

Le mandat n’est pas un contrat que vous signez. C’est un contrat écrit, signé par le mandant et le mandataire en deux exemplaires, qui fixe, pour toute la durée de la mission, la forme et la cadence des données que vous recevrez.

Quatre clauses conditionnent votre production et se lisent une fois, à l’ouverture du dossier. Ce contrat définit aussi l’étendue des missions, la durée et la rémunération du gestionnaire.

Clause du mandat	Ce qu'elle change pour votre production
Périodicité du reversement et du compte rendu	Une reddition trimestrielle place un impayé de janvier dans un document reçu en avril. Le récapitulatif annuel tombe alors après l’ouverture de la campagne déclarative.
Assiette des honoraires : loyers encaissés ou loyers appelés	Un prélèvement calculé sur les loyers appelés fausse le rapprochement entre le compte rendu et le relevé bancaire du bailleur.
Répartition bailleur et locataire des honoraires de mise en location	Seule la part supportée par le bailleur ouvre droit à déduction. La part imputée au locataire reste hors champ.
Durée et clause de tacite reconduction	Un mandat non reconduit interrompt votre source de pièces sans préavis.

Le troisième point mérite un chiffrage : depuis le 1er janvier 2026, la part des honoraires de mise en location imputable au locataire varie selon la tension du marché local. Elle ne dépasse pas 12,10 € par mètre carré en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € sur le reste du territoire. L’état des lieux d’entrée s’ajoute à hauteur de 3,03 € par mètre carré, partout. Ces montants proviennent de l’arrêté du 17 juillet 2025, modifié par l’arrêté du 13 novembre 2025, et ils valent pour les baux signés depuis cette date. Un second plafond joue : la part locataire ne dépasse jamais celle qui reste à la charge du bailleur.

Pour un T3 de 65 mètres carrés à Lyon, la facture adressée au locataire atteint 852,80 € au plus. Aucun euro de cette somme n’entre dans les charges déductibles du propriétaire. Les honoraires de gestion courante, eux, échappent à tout plafond et suivent le régime des frais déductibles.

Sur la durée, un contrôle rapide évite une mauvaise surprise. La loi Hoguet prohibe le mandat à durée indéterminée et la durée totale ne dépasse pas trente ans. En pratique, il est signé pour un an en général, avant reconduction éventuelle. La clause de tacite reconduction cesse de produire effet au-delà de dix ans, selon la lecture retenue par la profession et par la jurisprudence.

À vérifier ! Un mandat signé en 2016 et jamais renouvelé par écrit mérite une vérification avant de bâtir un dossier fiscal dessus.

Du compte rendu de gestion à la déclaration 2044

Le compte rendu de gestion n’est pas une balance. Il présente un solde net reversé, alors que la 2044 réclame des montants bruts ventilés par nature.

Le retraitement suit toujours le même chemin : le loyer brut encaissé et les provisions sur charges appelées remontent en recettes. Le mandataire gère aussi l’encaissement des loyers, ce qui limite les écarts de paiements. Les honoraires prélevés par l’agence redescendent en charge, ligne 221, sous l’intitulé « frais d’administration et de gestion ». Cette ligne accueille aussi les frais de procédure et les rémunérations de gardiens, la gestion administrative couvrant notamment la rédaction du bail et la réalisation de l’état des lieux.

Trois lignes concentrent les erreurs sur un dossier géré par agence :

Ligne 222, forfait de 20 € par local loué. Il est obligatoire, non modulable, et il couvre les frais de correspondance, de déplacement et de bureau, qui ne se déduisent jamais pour leur montant réel ;
Ligne 225, charges récupérables non récupérées au départ du locataire. Elles se déduisent l’année du départ, pas celle de la dépense ;
Ligne 229, provisions pour charges de copropriété versées au syndic. La part non déductible se réintègre l’exercice suivant, ligne 230. Sur la 2044-SPE, ces deux lignes portent les numéros 230 et 231.

À retenir ! Les charges déjà comprises dans les provisions portées ligne 229 ne se déduisent pas une seconde fois aux lignes 221 à 227.

Le piège de la double déduction se referme là. Or le compte rendu de l’agence détaille souvent ces mêmes charges poste par poste, ce qui invite à les ressaisir.

Un point de méthode ferme la section : les revenus fonciers suivent la date d’acquittement, pas la date de facturation. Un décompte d’agence daté de décembre et réglé en janvier bascule sur l’exercice suivant. Le compte rendu sert aussi au suivi fiscal des biens gérés, notamment pour fiabiliser la déclaration.

Reste l’arbitrage entre micro-foncier et régime réel : sous 15 000 € de revenus bruts, l’abattement forfaitaire de 30 % s’applique sans justificatif à produire. Le réel prend l’avantage dès que les charges dépassent ce taux, ce qui arrive vite avec des honoraires de gestion, des intérêts d’emprunt et une taxe foncière. L’option engage toutefois trois années, sans retour possible avant leur terme.

LMNP au réel : le tableau d’amortissement devient une pièce de cession

En location meublée non professionnelle au réel, le tableau d’amortissement a cessé d’être un document de gestion interne. Depuis l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, il détermine la plus-value à la revente.

Le mécanisme est simple à énoncer, plus délicat à suivre dans le temps. Le nouvel article 150 VB III du code général des impôts minore le prix d’acquisition du montant des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C. La plus-value brute se calcule donc sur un prix d’acquisition diminué de tout ce qui a été amorti. La règle vise les cessions intervenues à compter du 15 février 2025.

Sa portée temporelle a longtemps prêté à discussion. La réponse ministérielle Mette, publiée au Journal officiel de l’Assemblée nationale du 24 mars 2026, retient la lecture la plus large. Tous les amortissements déduits depuis l’acquisition entrent dans le calcul, y compris ceux pratiqués avant 2025, quelle que soit la date de mise en location. Un dossier ouvert en 2011 et cédé aujourd’hui fait remonter quinze exercices dans l’assiette.

Deux limites se plaident, et elles se vérifient dossier par dossier :

Les amortissements différés, jamais déduits du résultat imposable, échappent à la réintégration.
Les biens situés en résidences services, étudiantes ou destinées aux personnes âgées et handicapées, sont exclus du dispositif.

La production annuelle, elle, ne change pas : liasse 2031 et annexes 2033-A à 2033-G, amortissement par composants, terrain non amortissable. Ces notions sont reprises dans notre glossaire de comptabilité et de fiscalité. Ce qui change, c’est la durée de conservation. Le tableau d’amortissement doit rester disponible sur toute la période de détention, et non sur les seuls exercices non prescrits. Un bailleur qui change de cabinet emporte avec lui une pièce dont la valeur se révèle dix ans plus tard.

Le calendrier réel d’un dossier bailleur, mois par mois

Le calendrier d’un dossier bailleur ne dépend pas de vous. Il dépend de la cadence de reddition inscrite au mandat et de l’ouverture de la campagne déclarative.

Quatre rendez-vous structurent l’année :

À chaque reddition, mensuelle ou trimestrielle : rapprochement du compte rendu avec le relevé bancaire du bailleur, contrôle du solde reversé, ainsi que suivi de la recherche et de la sélection des locataires lorsque ces missions sont prévues ;
À la date anniversaire du bail, lorsque le contrat prévoit l’indexation : vérification de la révision selon l’indice de référence des loyers. Passé un an, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision de l’année écoulée ;
Après l’assemblée générale de copropriété : récupération de l’arrêté des comptes du syndic, seule pièce qui permette la régularisation évoquée plus haut, ainsi que le suivi des travaux d’entretien avec contrôle des pièces remontées au bailleur ;
Avant avril : réception du récapitulatif annuel de l’agence.

Le quatrième rendez-vous est le seul qui ne se rattrape pas. Une agence qui adresse son récapitulatif en juin place votre production en mode dégradé pendant toute la campagne. Cette échéance se négocie à la signature du mandat. La charge de la campagne suivante, elle, se prépare dès l’automne, comme le détaille notre page sur la préparation de la période fiscale.

1er septembre 2026 : les honoraires d’agence changent de circuit

Au 1er septembre 2026, toute entreprise assujettie à la TVA en France doit pouvoir recevoir une facture électronique. Aucune exception de taille n’est prévue, et le report de 2027 porte uniquement sur l’émission par les TPE et les PME.

Le point qui touche vos dossiers bailleurs se situe ailleurs. Selon la fiche pratique publiée par la DGFiP en janvier 2026, une SCI de location nue à usage d’habitation conserve la qualité d’assujetti. Ses loyers sont pourtant exonérés au titre de l’article 261 D du code général des impôts. Elle n’émet aucune facture électronique et ne transmet aucune donnée d’e-reporting. Elle doit en revanche désigner une plateforme agréée et déclarer son adresse à l’annuaire central, pour recevoir les factures de son syndic, de ses artisans et de son agence.

La quittance de loyer n’est pas une facture au sens fiscal. Le compte rendu de gestion non plus. Ces deux pièces continuent d’arriver par courriel ou par extranet, hors plateforme. Votre collecte reste donc manuelle sur les documents les plus lourds du dossier, et s’automatise sur les plus légers.

Le régime de sanction mérite d’être connu, parce qu’il ne fonctionne pas comme les autres. L’article 123 de la loi de finances pour 2026, codifié à l’article 1737 III du code général des impôts, organise une réponse graduée. Une mise en demeure de trois mois ouvre la marche. Suit une amende de 500 €, portée à 1 000 € après une seconde mise en demeure, puis renouvelée par trimestre tant que le manquement dure. Le détail des formats et des plateformes figure dans notre analyse du calendrier de réception des factures structurées.

Échéance ! Une SCI de location nue doit désigner une plateforme agréée et déclarer son adresse à l'annuaire central avant le 1er septembre 2026, même sans facture à émettre.

Absorber les dossiers bailleurs sans recruter

Un portefeuille de dossiers bailleurs pèse peu en honoraires et beaucoup en manipulation. Comptes rendus à rapprocher, pièces à relancer, tableaux d’amortissement à tenir sur quinze ans.

Wize Expert met à disposition des cabinets d’expertise comptable des collaborateurs dédiés, que nous recrutons, formons et encadrons. Ils travaillent sur vos outils et vos modèles de dossier, à partir de cinq heures par semaine. La société malgache est inscrite à l’Ordre des experts-comptables malgache. La relation avec votre cabinet s’établit sous contrat de droit français.

Le périmètre figure au contrat et il s’arrête devant la loi Hoguet. Le collaborateur n’encaisse aucun loyer, ne détient aucun fonds pour le compte d’un mandant et n’exerce aucune fonction de mandataire. Son accès aux relevés de gestion de l’agence reste en lecture seule. La signature, la relation client et le pilotage technique demeurent chez vous.

Cette organisation ne se justifie pas sous une dizaine de dossiers bailleurs récurrents. En deçà, la charge de coordination annule le gain. Elle prend son sens lorsque la campagne déclarative déborde sur votre production courante, année après année. Le détail des profils et des formules figure sur notre page renfort pour cabinet d’expertise comptable.

Décrivez votre volumétrie de dossiers bailleurs et vos échéances de campagne. Nous construisons un périmètre de démarrage limité à un portefeuille, que vous mesurez avant d’étendre. Ouvrez l’échange.

Questions fréquentes sur le mandat de gestion et le cabinet

Le bailleur peut-il résilier son mandat de gestion en cours d'année ?

Le préavis figure au mandat, le plus souvent d’un à trois mois, avec notification par lettre recommandée. À l’échéance, l’opposition à la tacite reconduction permet une résiliation sans frais lorsque le mandat n’est pas reconduit, et l’article L215-1 du code de la consommation impose au professionnel d’informer le mandant du délai pour l’exercer. Une rupture en cours de mandat suppose un manquement justifié. Exigez un arrêté de compte à la date d’effet. Le mandant dispose aussi d’un droit de révocation issu de l’article 2004 du code civil, à apprécier au regard des clauses du contrat.

Un cabinet comptable peut-il détenir une filiale titulaire de la carte G ?

Oui, sous conditions. L’article 22 de l’ordonnance de 1945 tolère une activité commerciale accessoire, sans mise en péril de l’indépendance. La filiale reste une structure juridiquement distincte, avec sa propre carte professionnelle, sa garantie financière et son assurance. Les deux périmètres ne fusionnent pas, ni sur le plan comptable, ni sur le plan de la responsabilité.

Le mandat peut-il prévoir l'envoi direct des relevés au cabinet ?

Oui, par clause initiale ou par avenant signé du mandant. La rédaction utile nomme le cabinet destinataire, fixe la cadence d’envoi et précise le format attendu. Cette clause supprime l’essentiel des relances de pièces sur l’année. Elle se négocie mieux à la signature du mandat qu’après deux campagnes de retard.

Une SCI à l'IS suit-elle les mêmes règles qu'un bailleur en revenus fonciers ?

Non. La SCI à l’impôt sur les sociétés tient une comptabilité commerciale, produit un bilan et un compte de résultat, et amortit son immeuble. La déclaration 2044 ne la concerne pas. À la cession, les amortissements se réintègrent dans le résultat de plein droit, selon le régime des plus-values professionnelles.

Que faire si le récapitulatif annuel de l'agence arrive après avril ?

Déposez la déclaration sur la base des relevés périodiques et du compte bancaire du bailleur, puis corrigez. Le service de correction en ligne rouvre après la campagne. Au-delà, la réclamation reste ouverte jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la mise en recouvrement. Une correction documentée vaut mieux qu’un dépôt hors délai.

Peut-on démarrer sur un seul portefeuille avant d'étendre ?

Oui, et c’est la mise en route que nous recommandons. Avant de faire appel à un professionnel ou d’étendre un portefeuille, portez une attention concrète à la qualité de la communication avec le gestionnaire. Un périmètre limité, par exemple les dossiers bailleurs d’un seul collaborateur, permet de mesurer le gain réel sur une campagne complète, et le choix d’un agent immobilier doit aussi reposer sur des compétences techniques solides en matière de suivi locatif. Comparez ensuite les tarifs et les prestations avant de déléguer la gestion locative de votre investissement. Les honoraires peuvent prévoir une prise en charge plus ou moins large selon l’agence, avec des avantages et des conseils variables, d’où l’intérêt de vérifier la transparence tarifaire avant signature du mandat ; en pratique, ils vont souvent de 4 % à 10 %, et les frais d’agence représentent en moyenne 6 % à 9 % des loyers perçus. L’extension se décide ensuite sur des chiffres, pas sur une intention, sachant qu’un mandat de gestion exclusif confie la gestion à un seul professionnel, chargé d’optimiser la rentabilité, de sécuriser le patrimoine et de maîtriser la réglementation sur le logement. Le volume s’ajuste à la hausse comme à la baisse.

Associé Fondateur · Management, Marketing & Commercial

Fabien Piron

Associé fondateur de Wize Up et directeur général depuis plus de 11 ans, Fabien a façonné les pratiques management, marketing et commerciales du groupe. Fort de 30 ans d'entrepreneuriat, il défend une conviction simple : externaliser les tâches à faible valeur ajoutée pour se concentrer sur l'essentiel. Passionné par l'intelligence artificielle, dont il suit les tendances de près, il partage sur ce blog sa vision d'une gestion stratégique et d'un accompagnement qui crée un impact durable pour les dirigeants.

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